中国の不動産市場の真の状況（3級都市〜）

前回は北京上海などの1級都市〜2級都市の不動産市場の状況を報告させていただきました。今回は3級都市以下の都市の現在の状況を記したいと思います。

とにかく人口の多い中国では大きな都市が無数にあるのですが、1級・2級都市などの大都市に隣接している比較的規模の大きい都市や地方の中核を担っている広域市の中心都市などがだいたい3級都市に当たります。人口規模で言うと広域市として500万人前後が基準になるでしょうか。（中国では直轄市を除き、まず広域市があり、さらにその中が地級市や県などに細分化された行政区割になります。）

広い中国ですので場所により多少前後はするかと思いますが、多くの3級都市の現在の不動産相場の状況は1㎡12,000〜15,000元を中心価格帯とするレベルまで上がっていると思われます。基本的には1・2級都市同様にやはり緩やかな上昇基調が続いていますが、都市によっては上げ基調の調整で停滞中だったり、この数年の異常な上げ幅の調整で若干下げている都市もある状況になるかと思いますが、その上で前述のような価格帯になるかと思います。

現在これらの都市では100㎡で120〜150万元（日本円で2,000〜3,000万円）ですので、勤め人が夫婦共稼ぎで長期ローンを組んでやっと買えるか買えないかの上限価格になるかと思います。（内装費は追加で別途必要な場合が普通になります。）

このような状況ですので、3級都市を不動産投資の対象として考えるには、投資額の面からも、今後見込まれるキャピタルゲイン（売却差益）的にもすでに魅力的ではないと言えるかと思います。これらの都市周辺が故郷の人達が仕方がなく無理をして購入する（見栄とメンツで背伸びして...）そんな市場かと思います。

次に4級都市、5級都市ですが、こちらは人口規模で言うと50〜100万人、広域市の中の地級市などになります。日本であれば相当大きい地方都市と同様の規模の都市になります。

これらの都市の現在の相場ですが、これも地域によりかなり差はあるかと思いますが、1㎡5,000〜10,000元程度、中心価格帯で1㎡7、8000元くらいになると思われます。

これらの都市では価格水準的にも現実的ですので、かなり需要が旺盛で、その都市に故郷が隣接する人達がこぞって購入を希望します。故郷の実家とは別に郷里の都市部にマンションを購入が、生活の面、仕事の面、教育の面、医療の面、などなど様々な理由である意味デフォとも言えるかと思います。

これらの都市では旺盛な需要に後押しされ、常に数十物件の大規模マンションが販売中や販売予定中になる場合がほとんどです。中国では多くの場合小区制と呼ばれる制度を採用しており、一区画に複数の棟（物件によりますが多くは10〜20棟以上）をまとめて建てるケースが多くなります。日本で言う集合団地やニュータウンのような感じで大規模に開発を進めます。

これら4級、5級都市の価格推移ですが、5年前に比べるとそれでも150％程度にはなっていると思いますが、5年前1㎡3,000元が、今5,000元、と言ったレベルです。需要爆発で今まさに価格の上昇基調になってきている都市になりますので、今後5年でさらに150〜200%の値上がりが期待出来、投資として考えてもかなり魅力的な選択肢になっています。

前回に引き続き中国の不動産市場の真の状況を都市ランク別に記してまいりましたが、ごく一部の僻地や乱開発などを除き、相場としては、現在高値安定中、現在も緩やかな上昇中、まさに急上昇中、と全く暴落や値下がりなどが起きていないことがご理解いただけたと思います。日本に当てはめて考えてみると、まだまだ不動産神話、不動産バブル継続中、と言っても間違いではない状況になるかと思います。

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